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叶檀:楼市金刚底已构成 房价大跌只是梦想
手机免费访问 www.cnfol.com 2012年12月20日 08:16 解放日报 
  房地产探针在试探刚需的底部与投资的新热土。

  大规模投资购房成为过去式。就成交总量与价格而言,房地产市场保持平稳,但出现了与以往明显不同之处,继上世纪90年代初之后,中国再次出现房价50%以上的铡刀式下跌,鄂尔多斯与温州的房地产冰山融化让投资者心生疑惧。

  大城市房价继续上升,与资源、制造中心的中小城市房价大跌,形成鲜明对比。房地产市场跟随经济结构一起,剧烈分化,所有的城市房价齐涨齐跌、环球同此凉热的房地产炎夏过去了。

  货币泡沫消失,房地产泡沫渐成镜花水月,这是房地产市场僵持的根本原因。央行采用正逆回购的方式调节货币,并没有用一些人所盼望降存降息的方式,从源头真正放松货币,中国货币“明松暗紧”,资金并不充裕,从温州民间拆借利率与银行间隔夜拆借利率居高不下,就可见一斑。

  与此同时,银行对房地产半心半意,房地产开发贷款不再像以往一样全部享受优惠的基准利率,个人房贷不再是天然的优质贷款。一些房地产开发企业不得不继续以较高的价格发行信托,以极低的价格谋求到境外上市,未来中小房企的倒闭潮不可避免。

  货币泡沫消失,所有的投资品都走向价值回归之旅。不仅房地产,高端白酒、红酒、当代艺术品的拍卖价都在大幅下挫过程中,以往上涨过快、泡沫过高的投资品,以往由金钱堆砌却未找到发展方向的城市,将在深海寻底五年以上。

  房地产市场并不会因此垮塌,刚需市场与高价值的投资品种逐渐浮出水面。

  二手房交易以及90平方米以下商品住房成交量是刚需市场的敏感指标。2010年以后,刚需是明显的标志,一度占据房地产市场的半壁江山。根据中原集团研究中心的数据,二手房较为坚挺。北京、上海、广州、深圳、天津、成都六城市二手房成交价格上升,成交量起伏不定,总体而言处于稳中略升的区间。2012年10月,六城市二手住宅成交面积合计约411万平方米,环比9月小幅回落3.7%,较7月的峰值水平回落了17.6%。

  大城市的二手房量价不同步,没有成交量却依然有高价位。这说明,拥有二套房以上的人群拥有充分的现金流,只要不推出存量房物业税等政策,这部分手握现金的投资者,绝不会轻易以低价出售现有存量房。目前政策并不凶猛,没有空置税,没有对多套存量房征税,租金税收收缴效率之低,几乎可以忽略不计,因此才会造成中国大城市二手房市场的奇特现象,长期有价无市:六城市近三个月二手房成交量持续下降,但二手住宅价格指数连续第7个月上涨,各城市指数自3月份起累计涨幅在3.5%到12.0%之间不等。

  投资者真正青睐的品种浮出水面。房地产市场的分化不仅体现在城市之间的分化,更体现在大城市不同的地段价格有天壤之别。根据研究院的数据,其跟踪的大城市京沪穗深以及大部分省会城市房价保持平稳,核心地段、稀缺地段的房价仍在上升。不仅如此,北京的甲级写字楼租金增速2011年世界第一,目前写字楼租金上涨之风已刮到望京等地,写字楼空置率创出2.45%左右的新低,500强企业有400多家在北京设立总部。从今年下半年到明年,北京商铺似乎进入补涨阶段。上海中心地带的商业物业,广州城市中轴“小蛮腰”附近的商业物业,上涨速度虽不如北京,同样令人咋舌。相隔不远的义乌、东莞等地,浸入冰冷的海水之中,制造业的转型之难尽情体现在当地的房价、房租之中。

  大城市就像一块巨大的海绵,吸纳着周边的一切资源。城市化进程中,人口、资金、商业设施不免向大城市集聚,曾有理论认为,高铁时代会形成城市群,也即巴黎、东京式的大都市圈,在城市群之间的卫星城洼地未来具有极大的溢价。这一观点未必正确,高铁让巴黎、东京的吸引力更强,而在巴西、印度等地,无论贫富,人们的居住圣地依然是圣保罗、孟买等地。中国的城市化过程中是否会形成小城市群?可能。但不是现在,现在依然是奔赴大城市的过程。

  二手房市场的现金、大城市依然较高的投资热情、90平方米以下住房的成交量,已逐渐构成中国房地产市场的金刚底。除非经济出现大波动,否则,最近数年内大规模的上升、下降都是梦想。
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